买房是人生一大事，签订（dìng）房屋买（mǎi）卖合同更不可放松（sōng）警（jǐng）惕，因（yīn）为买卖（mài）双方在专业知（zhī）识（shí）上信（xìn）息不对称，有时买方并非（fēi）出于（yú）本意或者不知道如（rú）何把握合同，以（yǐ）致最后在合同履行中处于被动地位。因此，在签订房（fáng）屋买卖合同时需（xū）要多加注意（yì），了解合同内（nèi）容，谨防合同陷阱。

签订空白条款需（xū）注意

1．看是否有商（shāng）品房预售许可证（zhèng）

取得（dé）商品房预（yù）售许可证必须符合（hé）下列条件（jiàn）：

（1）开（kāi）发企业具有企业法人营业执照和（hé）房地产开发企业资质证书（shū）；

（2）取得土地使用权证书和使用土（tǔ）地批准文件；

（3）持有建（jiàn）设工程规划许可证和建设（shè）工程开（kāi）工许可证；

（4）已通过竣工验收（shōu）；

（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配（pèi）套基础（chǔ）设（shè）施具备使（shǐ）用（yòng）条件，其他（tā）配套基础设（shè）施和公共设施具备交付使用条件或已（yǐ）确（què）定（dìng）进度和（hé）交付日期；

（6）物（wù）业管理方（fāng）案已落（luò）实。

买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现（xiàn）状，可以（yǐ）尽快取得（dé）房地产权利证（zhèng）书等。购房人可（kě）到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真（zhēn）假（jiǎ）即（jí）可，无商品（pǐn）房预售许可证对外销售房（fáng）屋的（de），购买时都有（yǒu）隐（yǐn）患，存（cún）有（yǒu）不安（ān）全因素。

2．看合同中的土地性质

现在很多（duō）房地（dì）产开发项（xiàng）目（mù）的用地（dì）虽然（rán）是出让（ràng）用地，但由于土（tǔ）地（dì）性（xìng）质为（wéi）综合用地或者（zhě）商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在购买时一定（dìng）要看清土地（dì）是否为出让（ràng）取得以及土地使用年限是否（fǒu）为70年。目前法律只是规定住（zhù）宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期（qī）。

3．看清楚房屋（wū）用途

现（xiàn）在有些对外销售的房屋虽然和住宅一（yī）样，但用途（tú）为公寓。

关于公寓的界定，目前不（bú）是很明（míng）确。明确的是，国家强（qiáng）制标准中（zhōng）对（duì）日照（zhào）的要求没有提及公寓（yù）一词，只有对（duì）住（zhù）宅的（de）解释。公寓光照时间不（bú）需要满足大寒日有效（xiào）日照（zhào）内满窗日（rì）照时（shí）间不少于两小时。另外（wài）公寓（yù）能否作为学区房，目前教育部（bù）门也没有明确的答复， 因此为（wéi）了孩（hái）子入（rù）学购（gòu）房（fáng）的要特别慎（shèn）重。

4．物业也不能（néng）忽视（shì）

在签订商品房（fáng）合同时会与前期物（wù）业公司签（qiān）订物业服务合（hé）同，由于开发商与前期物业（yè）公司关系（xì）一般比较紧（jǐn）密（mì），物（wù）业公司的声誉，以及物（wù）业合同中的很多约（yuē）定，也要仔细阅读。

虽然成（chéng）立业委会后可以解聘物业公司，但目（mù）前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较（jiào）多。

5．车库（kù）和（hé）地下室或者阁楼的约定

合同签订时（shí），开发（fā）商承诺给业（yè）主（zhǔ）赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同（tóng），口头承诺的东西往往（wǎng）因为（wéi）缺乏证（zhèng）据最（zuì）后不了了之（zhī）。

是（shì）否有车库，一定（dìng）要看规划，而不是听（tīng）开发商（shāng）口（kǒu）头承诺（nuò）。另（lìng）外人防车位也需特别注意。

6．面积的约（yuē）定

这是目前引发纠纷最（zuì）多的（de）条款，大家都认为签订合同后，面（miàn）积（jī）差距超过3%的（de），可以不用（yòng）付费，实际（jì）这是（shì）错误（wù）的（de）。

如果购房人和开发商（shāng）有约定，先遵照约定，无约定再按照规（guī）定执行。开发商往（wǎng）往在签（qiān）订合同（tóng）时和购房人进（jìn）行（háng）约定，约定以有（yǒu）资（zī）质（zhì）的测绘（huì）部门（mén）出具的面积为主。

这一做法规避（bì）了（le）3%的法定条件。大家一（yī）定要（yào）看清楚这点，可以在合同签订时直接约定（dìng）面积，明确约定超（chāo）过（guò）多少（shǎo）不（bú）再付费。

7．贷款问题的约定

开（kāi）发商（shāng）往往答应（yīng）帮助购房人贷款（kuǎn），但（dàn）合同却不约定无（wú）法贷款（kuǎn）可以（yǐ）退（tuì）房（fáng），而是（shì）约定（dìng）因为购房人信誉等问题导致不能贷（dài）款的，购房人需一次性（xìng）付清房款（kuǎn）。

可以先行查询（xún）个人信用或者在合同中明确约定“因（yīn）无法贷款可以解（jiě）除合同”。

8．逾期或者赔偿的（de）问题

开（kāi）发商和购房人会在合同中，对（duì）双方办证（zhèng）或者（zhě）缴（jiǎo）纳购房款等（děng）问题（tí）的期限进行约定，但如果细心就（jiù）会发现，双方违约后（hòu），赔偿的金额是不对等（děng）的，合同（tóng）签订时可要求对（duì）等待（dài）遇。

9．交房的问（wèn）题（tí）

交房的条件，一（yī）定要在合同中明确。在（zài）哪个验收环节之（zhī）后，才可（kě）认定完成（chéng）交房。验收方式有单（dān）体验收（shōu）、综（zōng）合验收、竣工验收备（bèi）案、消防验（yàn）收（shōu）等。

单体（tǐ）验收后（hòu），有可能小区还处于建设状（zhuàng）态（tài），小区内的道（dào）路（lù）、绿化都有（yǒu）可能未（wèi）完成，居（jū）住不（bú）一定方便，因此需约定清楚（chǔ）。

10．小区公共（gòng）区域和公共（gòng）部位的约定

开发商往往会告诉购房者（zhě），小区内的会所、健身场所等多（duō）么（me）规范（fàn）、多么先进（jìn），绕开产（chǎn）权问（wèn）题。

如（rú）果合同未约定这些场（chǎng）所的产权，开发商有可能卖掉（diào）这些（xiē）场所，买主不一定能让业（yè）主免费或者优（yōu）惠使用，如果合同中约（yuē）定了（le）这些场所的所有权（quán）归业主所有，则开发商不能出售这些（xiē）场所。

11．对各（gè）类设施的约（yuē）定

燃（rán）气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无（wú）法选（xuǎn）择，如果在合同（tóng）中（zhōng）约定，要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就有主动权了。

12．双方协商解决的内容必须多研究

凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发（fā）商不（bú）利的，一定要明确违约（yuē）责任，不能（néng）简单（dān）地标注协商解（jiě）决。

合同附件（jiàn）也要（yào）留意

商品房买卖合同除（chú）主合同外，还包含四个附件（jiàn），即房屋平（píng）面图（tú）、公（gōng）共部位与公用房屋（wū）分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

（1）房屋（wū）平面图应标明每一个房间具体（tǐ）的尺寸以及墙体的宽（kuān）度（dù），还（hái）应标明阳台的大小、空调机位等具体的设（shè）备位（wèi）置。

如（rú）果上述（shù）内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商（shāng）来（lái）说也没有明确（què）的约束。

（2）无（wú）论是房屋（wū）平面图，还（hái）是公共部位（wèi）与公（gōng）用房（fáng）屋分摊建筑（zhù）面积（jī）构成（chéng）说明和装修设备标准，都应使用准确的数字（zì）和（hé）具体的描述来表示其内容，而不应（yīng）使（shǐ）用概念化（huà）的词语。

像“高级（jí）”“名牌”“精（jīng）装（zhuāng）修（xiū）”这类词语不应在附件（jiàn）中出（chū）现，而应明确“高（gāo）级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效（xiào）果。

（3）根据民事法律“意思自治（zhì）”原（yuán）则，商品房买受人完（wán）全可（kě）以不受格式条款的限制（zhì），与（yǔ）开发商（shāng）进行（háng）协商，行使合同的（de）修（xiū）改和补充（chōng）权（quán），在主合同之外，签定补充协议，以明确（què）一些模糊概念（niàn），修正主合同（tóng）中的不合理条款。

13．房屋交付后，买受人发现房屋（wū）实（shí）际情（qíng）况与销售广告不（bú）符，可以要求开发商承（chéng）担违约责（zé）任吗？

为了（le）保护购房者（zhě）的权（quán）益，《最高人民（mín）法（fǎ）院关（guān）于审（shěn）理（lǐ）商品房买卖合同纠（jiū）纷案件（jiàn）适用法律若（ruò）干（gàn）问题的解释》第三条（tiáo）规定：“商品房的销售广告和宣（xuān）传资（zī）料（liào）为要约邀请，但是出卖人就（jiù）商品房开发规划范围内的房屋（wū）及（jí）相关设施所作的说明和（hé）允诺具（jù）体确定，并（bìng）对商（shāng）品房买（mǎi）卖合同的订立以及房屋价格（gé）的（de）确定有（yǒu）重大影响（xiǎng）的，应当视为（wéi）要（yào）约。该说明和允诺即使未载入（rù）商（shāng）品房买卖合同（tóng），亦应当（dāng）视为合（hé）同内容，当事（shì）人违反的，应当承（chéng）担（dān）违（wéi）约责任（rèn）。”

由（yóu）此可（kě）见（jiàn），对于房地产广告（gào）中的有关房屋（wū）及其相关设施的（de）说明及允诺，如果其对订立合同定价（jià）有重大影响，那么（me）即（jí）使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合（hé）同内容。若（ruò）购房者发现说明（míng）或（huò）允（yǔn）诺的内容与实（shí）际不符（fú）时，可以要求开发商承担违约责任。

14．哪些房地产不能转让？

根据《城市（shì）房地产管理法》第三十八条规定（dìng），下列房地产，不（bú）得转让：

（1）以出（chū）让（ràng）方式取得土地使用权的，不符合本法第三（sān）十九（jiǔ）条规定的条件的；

（2）司法（fǎ）机关和行政（zhèng）机关依（yī）法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权（quán）利的；

（3）依（yī）法（fǎ）收回土地使用（yòng）权的；

（4）共有房地产，未经（jīng）其他（tā）共有人书（shū）面同意的（de）；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领（lǐng）取权属证（zhèng）书（shū）的；

（7）法律、行政（zhèng）法规规定（dìng）禁止转让（ràng）的其他情形。

15．仅有房产（chǎn）证，没有办理（lǐ）不动（dòng）产登记，能（néng）取得（dé）房屋所有权吗？

不动产以登（dēng）记的方式进行（háng）公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受（shòu）人才能获得不动产的所有权，登记就是将新的（de）所（suǒ）有人（rén）的名字（zì）登记（jì）在房产部门的（de）登记簿上，不动产登记簿是物权归属和（hé）内（nèi）容的根据。而房产证是房产（chǎn）部门发给权利（lì）人的一种享（xiǎng）有权利的凭（píng）证（zhèng），只起到证据的作（zuò）用，当不（bú）动产登记（jì）簿记载的权（quán）利人和房产证记载（zǎi）的权（quán）利人不同时（shí），以不动产登记簿为准。即（jí）房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。一旦出现房屋产（chǎn）权纠纷，不动产登记簿上（shàng）所记载的人则（zé）拥（yōng）有（yǒu）房屋的所有权。因此，在购买（mǎi）房屋时，一定（dìng）要注意进行不（bú）动产登记或者不（bú）动产登记的变更。

16．买来的住房面积缩水怎么办？

面积缩水是买房（fáng）族经常（cháng）遇到的（de）问（wèn）题，对于房屋“面积缩水”的问题，应（yīng）以房地产管理部门所做的测（cè）量面积为准（zhǔn）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解（jiě）释（shì）》对面积缩水问题作出了明确的规定（dìng）：第（dì）一，误差率在3%以（yǐ）内的（de），当事人不能请求解除合同，但（dàn）是对于缩水（shuǐ）部分的购房款（kuǎn），开发商应当返还。第二，误差率超过3%，买房人（rén）可以（yǐ）选择请求解除合同，或者（zhě）不解除合同，但是要求开发商（shāng）承担其他责任。

17．开发（fā）商逾期交房怎么办？

开（kāi）发商应该按照约定的时间交（jiāo）付房屋，这是开（kāi）发（fā）商的主要义务。如果（guǒ）开发（fā）商（shāng）没有按期交房，买受人（rén）可以根据不同情况，采取不同（tóng）的方式（shì）来维（wéi）护自己的合法（fǎ）权益。第一，开（kāi）发商不能（néng）按（àn）期交房，经（jīng）催告后在合理（lǐ）期限内仍（réng）没有履行的，买受人（rén）可以解除（chú）合同（tóng）；第二，逾期交付（fù），经催告后在合理期限内仍没有（yǒu）履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在（zài）合理期（qī）间内（nèi）交付的，不能解除合同，但是可以请求开发商（shāng）承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的解除权必须（xū）在法定期间内行使，不行使的，解除（chú）权消灭。

18．房屋（wū）买卖合（hé）同签（qiān）订（dìng）后（hòu），因意外事故使（shǐ）房屋毁损、灭失的风险由谁（shuí）承担？

《最（zuì）高（gāo）人民法院关于（yú）审理（lǐ）商品房买（mǎi）卖合同纠（jiū）纷案件适用法律若（ruò）干问题的解释》第十一条就（jiù）此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移占有（yǒu），视为房屋的交付使（shǐ）用，但（dàn）当事（shì）人（rén）另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付（fù）使用前由出（chū）卖人承担，交付使用后由（yóu）买（mǎi）受人承担；买（mǎi）受人（rén）接到出卖人的（de）书面（miàn）交（jiāo）房通知，无正当（dāng）理由（yóu）拒绝接收的，房屋（wū）毁损、灭（miè）失的风险自书面交（jiāo）房通知（zhī）确定的交付使用之日起（qǐ）由买受人承担（dān），但法律（lǜ）另（lìng）有（yǒu）规（guī）定或（huò）者当事人另有约定的除外。”

由（yóu）此可（kě）见，一般情况下，房屋损坏的风险（xiǎn），在房（fáng）屋（wū）交付之（zhī）前由（yóu）出卖人承（chéng）担（dān）；在房屋交付给买（mǎi）受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是（shì）指房屋的转移占有（yǒu），就是（shì）把房屋（wū）由出（chū）卖人手中（zhōng），交到（dào）买受人手中，由（yóu）买受人占有使用该（gāi）房屋。

19．签订商品（pǐn）房（fáng）预售合同，应具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四（sì）十五条规定,商品（pǐn）房预售，应当符（fú）合下列条（tiáo）件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设（shè）工（gōng）程（chéng）规划许可证（zhèng）；

（3）按提供（gòng）预售的（de）商品房（fáng）计（jì）算，投（tóu）入开发建设的（de）资（zī）金达到工程建（jiàn）设总投资的百分之二（èr）十（shí）五以（yǐ）上，并已经确定施（shī）工进（jìn）度和竣工交付日（rì）期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部（bù）门（mén）办理预售登（dēng）记（jì），取得商品房预售许（xǔ）可证明（míng）。

商品（pǐn）房预售人应当按照国（guó）家有关规（guī）定将预售合同报县级（jí）以上人民政（zhèng）府（fǔ）房产管（guǎn）理部门和（hé）土地管理部门登记备（bèi）案。商品房预售（shòu）所（suǒ）得款项，必须用于（yú）有关的工程（chéng）建设。

20．出卖人未取得商品房预售许可证（zhèng）明，其与买受人（rén）签订的（de）房屋预（yù）售合同是否有（yǒu）效？

《最高人民法（fǎ）院关于审理商品房买卖合（hé）同纠（jiū）纷案件适用法律若干问（wèn）题的解释》第二条规（guī）定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与（yǔ）买受人订立的商品房预售合同（tóng），应当认定无效，但是在起诉（sù）前取得商品（pǐn）房预售许（xǔ）可证（zhèng）明的，可以认定有效（xiào）。”

可（kě）见，要签订商品房预售合同（tóng），开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有例外情况。如果（guǒ）在买受（shòu）人向法院起诉之前，商品房预售（shòu）人取（qǔ）得（dé）了商品房预售许（xǔ）可证明（míng），可（kě）认（rèn）定（dìng）预售合同有（yǒu）效。

21．房屋买卖（mài）双方签（qiān）订预售合同后，没有进行登记备案，一方当（dāng）事人可以请求确认合同无效吗？

《最高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷（fēn）案件（jiàn）适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事（shì）人以商品房（fáng）预售合同未（wèi）按照（zhào）法律、行政法（fǎ）规规（guī）定办理登记备案手续为由，请求（qiú）确（què）认合（hé）同无（wú）效（xiào）的，不（bú）予支持。当事人约定以办理（lǐ）登记（jì）备案手续（xù）为（wéi）商品房预售合同生（shēng）效条件的，从其（qí）约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受（shòu）的除（chú）外。”

由此可见，虽然法律要求签订商品房（fáng）预售合同后，需进行（háng）登记备案，但是如（rú）果双方签订预售合同后（hòu）没（méi）有办（bàn）理（lǐ）登记备案（àn）手续，当事（shì）人要求（qiú）确认合同无效的，法院不（bú）予支持（chí），是否办（bàn）理登记备案（àn）手续不是预售合（hé）同生效（xiào）的条件。

22．房屋（wū）出现质量问题，任（rèn）何（hé）时候都（dōu）可以要求出卖人修复吗？

《商品房（fáng）销售管理（lǐ）办法》第三十三条规定（dìng）：房地产开发企（qǐ）业应（yīng）当对所（suǒ）售商（shāng）品房（fáng）承担质量（liàng）保修责任。当事人应当在（zài）合同中就（jiù）保修范围（wéi）、保修（xiū）期（qī）限、保（bǎo）修责（zé）任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不（bú）得低于建设工程（chéng）承包单位（wèi）向建设单位出具的质量保修书约定保修期（qī）的存续期；存续期少（shǎo）于《商品（pǐn）住宅实行质（zhì）量保（bǎo）证书和住（zhù）宅使用说（shuō）明（míng）书制度（dù）的规定》（以下简称（chēng）《规定》）中确定的（de）最低保修期限的（de），保修期不得低于（yú）《规定》中确定的最低保修期限。非（fēi）住宅（zhái）商品房的保修（xiū）期限不得低（dī）于建设工程承包单位（wèi）向（xiàng）建设单位（wèi）出具的质量保修（xiū）书约定保（bǎo）修期的存续（xù）期。在保修期限内发（fā）生的属（shǔ）于保修（xiū）范围的质量（liàng）问题，房地产开发（fā）企业应当履行（háng）保修义务，并对造成的（de）损失承（chéng）担赔偿责（zé）任。因不可抗力或者使用不当造成的损（sǔn）坏（huài），房地产（chǎn）开发企业不承担责任（rèn）。

此外，《建筑工程质（zhì）量管理条例》第四十条规（guī）定，在正常（cháng）使用条件（jiàn）下，建设工程的最低（dī）保修期限为：（1）基础设（shè）施工程、房屋建筑的地基基（jī）础工（gōng）程和（hé）主（zhǔ）体结构工程，为设计文件规定的该工（gōng）程（chéng）的合理使用（yòng）年限；（2）屋面防水工（gōng）程、有（yǒu）防水要求的卫生间（jiān）、房间（jiān）和（hé）外墙面的（de）防渗漏，为5年；（3）供（gòng）热与供冷系统，为2个采暖（nuǎn）期、供冷期；（4）电气（qì）管线、给排水管道、设备安装和（hé）装修（xiū）工程，为2年。其他（tā）项（xiàng）目的保修期限由发包方与承包方约定。

由此可见，关（guān）于房屋的保修期（qī），是比较复杂（zá）的，当事人为了维护自己的权益，除了依照法（fǎ）律规（guī）定（dìng），还可（kě）以（yǐ）在（zài）合同中进行详（xiáng）细的约定，制定房屋的保（bǎo）修条（tiáo）款（kuǎn）。所以，房屋出现质量问（wèn）题，并不是（shì）任何时候都可（kě）以要求（qiú）出卖（mài）人维修的，出（chū）卖（mài）人（rén）的（de）保修（xiū）期是有一定的期限的。

23．房（fáng）屋买卖双方（fāng）签订合（hé）同后，出卖人与第三（sān）人恶意（yì）串通，又（yòu）签订合同并交（jiāo）付使用，买受人（rén）可以请求（qiú）确认第（dì）二（èr）个合同（tóng）无效吗？

《最高（gāo）人民法院关于审理商品房买卖合（hé）同纠纷案件适用法律若干问题的解释（shì）》第十条规定：“买受人以出卖（mài）人与第三人恶意（yì）串通，另行订（dìng）立商品（pǐn）房（fáng）买卖合（hé）同并将（jiāng）房屋（wū）交付使用，导致（zhì）其无法（fǎ）取得房（fáng）屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商（shāng）品房买（mǎi）卖合同无（wú）效的（de），应予（yǔ）支持。”

因此（cǐ），房屋买卖双方签订合同（tóng）后，出卖人（rén）又（yòu）与他人签订合同，并将房屋（wū）交（jiāo）付使用（yòng），买受人只（zhī）要能够证明出（chū）卖人与第（dì）三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖人（rén）与第三人签订的合同无效。实际生活中，如果第三（sān）人明知买卖双方的合（hé）同，还与出卖人（rén）签约，其实就是恶（è）意（yì）。

24．房屋交付使用后（hòu），房（fáng）产（chǎn）证迟迟（chí）办（bàn）不下来，开发商是否承担（dān）违约责任？

《最高人民法院关于（yú）审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干问（wèn）题的（de）解释》第十八条规定：“由于出卖（mài）人的原因，买受（shòu）人（rén）在下列期限（xiàn）届满未能取得房屋权属（shǔ）证书的，除当事（shì）人有特（tè）殊（shū）约定外，出卖人应当（dāng）承（chéng）担违（wéi）约责任：（一（yī））商品（pǐn）房买卖合（hé）同约定（dìng）的办理（lǐ）房屋所有权登记（jì）的期限；（二）商品房买卖合同的（de）标的物（wù）为尚未（wèi）建成房屋的，自（zì）房（fáng）屋交付使（shǐ）用之日起90日；（三）商品（pǐn）房买卖合同的标（biāo）的物为已（yǐ）竣工房屋（wū）的（de），自（zì）合同订立之日起90日。合（hé）同（tóng）没有约定违约金或者（zhě）损失数额难以确定的，可以按照已（yǐ）付购（gòu）房款总额（é），参照中国人（rén）民银行规定的金融机构计收（shōu）逾期贷款利息的标准计算。”上述条文（wén）规定了开发商逾期办理房产证应承担的责（zé）任。

实际生（shēng）活中，房（fáng）产证迟迟办不下来（lái），有部（bù）分原因是因为开发商出售（shòu）手续不能及（jí）时办理齐全。由于（yú）开（kāi）发（fā）商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房（fáng）产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了（le）更好地维护自身（shēn）权益，购房者在签订购房合同时（shí），最好约定办（bàn）理房产证的期限，将时间约（yuē）定明确（què），以防开发（fā）商（shāng）恶意拖（tuō）延办（bàn）证时间。

25．房（fáng）屋买卖时（shí），该房屋所占范围的土地使用权是否（fǒu）随（suí）之转移？

《城市房地（dì）产管理法（fǎ）》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所（suǒ）有权和该（gāi）房屋占用范围内的土地使用（yòng）权（quán）同时转让、抵押（yā）。”根据上述法条规定，房屋买卖时（shí），该房屋所占范（fàn）围的土（tǔ）地使用权也随之（zhī）转（zhuǎn）移，这（zhè）就是所谓的“地（dì）随房走”。房（fáng）屋买卖双方签订购房合（hé）同后（hòu），买卖双方应（yīng）到房屋所（suǒ）在地的县级以上（shàng）地方人民政（zhèng）府的房产管（guǎn）理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权（quán）证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门（mén）申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门（mén）核实后，由同级（jí）人民政府（fǔ）更换土地使用权证（zhèng）书。至（zhì）此，土地使用权（quán）随着房屋买（mǎi）卖（mài）发生变（biàn）更。

26．房屋买卖双（shuāng）方已办完过户手续，双方还能解除合同吗？

《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除（chú）合同。当事人可以约定一（yī）方解除（chú）合（hé）同（tóng）的条（tiáo）件。解除合同的条件成就（jiù）时（shí），解除权人有权解（jiě）除合同。”

由此可见（jiàn），只（zhī）要当事人双方（fāng）协商一（yī）致（zhì），或者合（hé）同（tóng）约定的解除（chú）合同的条（tiáo）件成就，是可（kě）以解除合同的，即使房屋已经过户。

27．房屋买卖合同签订后，一（yī）方以未办理房屋产权（quán）变更登记为（wéi）由主张合同无（wú）效（xiào），能否成立？

《物权（quán）法（fǎ）》第十五（wǔ）条规定：“当（dāng）事人（rén）之间订立有关设立（lì）、变更、转让和消灭（miè）不动产物权的合同，除法律另有规定（dìng）或者合同另有约定外，自合同成立（lì）时生效；未办（bàn）理物权登记的，不影（yǐng）响合（hé）同效（xiào）力。”

由此可见，对房屋买（mǎi）卖双方当事人来（lái）说，双方（fāng）只要签订（dìng）了合（hé）同，是（shì）否到登记机关办理登（dēng）记（jì），不影响合同效力。除非当事人在合同中约（yuē）定合同生效的时（shí）间（jiān）或其他条款，否（fǒu）则（zé），自合同成立时生效（xiào）。所以，不能因未办理变更登记，主张合同无效。

28．房屋买卖中，买受（shòu）人迟延交（jiāo）付（fù）购房款，出卖人可（kě）否要求解除合同（tóng）？

《最高人民（mín）法院关于（yú）审理商（shāng）品房买卖（mài）合同纠（jiū）纷案件适用法律若（ruò）干（gàn）问题的解释》第（dì）十五条（tiáo）规定：“根据（jù）《合同法》第九（jiǔ）十四条的规定，出卖人迟延（yán）交付房屋（wū）或者买受（shòu）人迟延支付购房款，经催告后在三个（gè）月的合理期（qī）限内仍未（wèi）履行（háng），当事（shì）人一方请求解除合同的（de），应予支（zhī）持，但当事人另有（yǒu）约定（dìng）的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当（dāng）事人催告（gào）后，解（jiě）除权行使的合（hé）理期（qī）限为三个月。对方（fāng）当事人没（méi）有催告（gào）的（de），解除权应当在（zài）解除权发生（shēng）之日起一年内行使；逾期（qī）不行使的，解（jiě）除权消灭。”

由此可（kě）见，房屋的（de）买受人迟延交付房款的，出卖人可（kě）先予催（cuī）告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍（réng）不（bú）支付，出卖人可以请求解（jiě）除（chú）合同。此外，解除权有一定的行使期限。

29．租赁（lìn）房屋被卖，租（zū）房人（rén）有权继续居住吗？

《合同法（fǎ）》第二百二十（shí）九（jiǔ）条规定：“租赁物在租（zū）赁（lìn）期间发生所有权（quán）变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法（fǎ）院关于贯（guàn）彻执行〈中华人民共和国（guó）民（mín）法通则（zé）〉若（ruò）干问题的意（yì）见（jiàn）（试行）》第一百一（yī）十九条规定：“私有房屋在（zài）租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房（fáng）屋产权转移的，原租赁（lìn）合同对承（chéng）租人和新房主继（jì）续有（yǒu）效。”由此可见，租（zū）赁（lìn）房屋（wū）被（bèi）卖，租房人有权（quán）继续居住。

案例（lì）君补（bǔ）充（chōng）：《民法（fǎ）典》第七百二十五条：租赁物（wù）在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有（yǒu）权变（biàn）动（dòng）的，不影响租赁合同的效力。

30．什么（me）是房屋承租人的（de）优先购买权？

房屋承租人的（de）优先购（gòu）买（mǎi）权是指出租人出卖租赁房（fáng）屋的，应当在出卖（mài）之（zhī）前的合理期限内通知承租（zū）人，承租人享有以同等条件优（yōu）先（xiān）购买的权利。《合同（tóng）法》第二百三十条规定，出租人出卖（mài）租（zū）赁房屋时，应当在出卖之前的合理（lǐ）期限内通知承租人，承租人享有（yǒu）以同等条件优（yōu）先购买的权（quán）利。《最高人民（mín）法院关于审理城（chéng）镇房屋租赁合同纠纷案（àn）件具体应用法律若干（gàn）问（wèn）题的解释》第二十（shí）一条规定：“出租人出卖（mài）租赁房（fáng）屋未（wèi）在合理期限内通知承（chéng）租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租（zū）人承担赔偿责任的，人（rén）民法院应予（yǔ）支持（chí）。但请求确认出租人与第三人签订的（de）房屋买卖合同无效（xiào）的，人民法院不予（yǔ）支持”。据此（cǐ），出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与（yǔ）第三人签订（dìng）的（de）房屋买卖（mài）合同不（bú）因此（cǐ）无效，承租人只能请求出租人承担赔偿责任。

房屋承租（zū）人（rén）优先（xiān）购（gòu）买必须符合以下条件：

(1)仅限于房屋租赁（lìn）场（chǎng）合;

(2)出租人出卖出租（zū）房屋,应当（dāng）在出卖之前的（de）合理（lǐ）期（qī）限内通知承租（zū）人。

(3)出租人侵害承租人优先权的（de）,承租人可主（zhǔ）张赔偿损失;

(4)在转（zhuǎn）租的场合,次承租人与承租人都有优先购买（mǎi）权（quán）,二者（zhě）发生冲突的,前者优（yōu）先于后（hòu）者.

案（àn）例（lì）君补充：《民法典》第七百二十（shí）六条（tiáo）：出租人出卖租赁房屋的，应当在出（chū）卖之前的合理（lǐ）期限内通知（zhī）承租人，承租（zū）人享有以同等条件优先购（gòu）买的权利（lì）；但是（shì）房屋按（àn）份共有人（rén）行使优先（xiān）购买权或者出租人将（jiāng）房屋出（chū）卖给近亲属的（de）除外。